本文來源：時代周報 作者：黃宇昆
時隔近一年，公積金貸款利率再度迎來下調。
5 月 7 日，央行公告下調個人住房公積金貸款利率 0.25 個百分點，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套個人住房公積金貸款利率分別從 2.35%、2.85% 下調至 2.1%、2.6%。公告發布后，多地公積金管理中心迅速響應，宣布自 5 月 8 日起執行新的利率水平。
同日，央行還宣布下調政策利率 0.1 個百分點，將帶動 LPR 同步下降 0.1 個百分點。
時代周報記者注意到，經此次調整，公積金貸款利率與商貸利率的利差進一步拉大。數據顯示，2025 年第一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為 3.11%，處于歷史低位。
在多位受訪人士看來，預計此次公積金貸款利率調整有望帶動商業貸款利率隨之下調，并且下調幅度可能超過 LPR 下調幅度。照此推算，后續新發放商業性個人住房貸款利率將有望進入 "2" 字頭。
冠苕咨詢創始人、資深金融監管政策專家周毅欽向時代周報記者表示，未來新發放商貸利率有可能逐漸降至 "2" 字頭，但不會很快，之前部分地區被監管部門指導重新回調到 3% 以上。從目前市場情況來看，隨著房地產市場止跌企穩，經過幾年的市場底部調整后，房貸利率未來幾年可能逐步回歸常態化水平。即使達到 "2" 字頭，也不會持續很長的時間。
蘇商銀行研究院高級研究員杜娟向時代周報記者表示，此前部分城市首套商貸利率曾跌到 3% 以下，后陸續上調，政策也引導銀行避免因競爭而導致過度價格戰，從而擠壓息差、影響可持續發展。
公積金貸款利率低至 2.1%，深圳最快 7 月 1 日調整存量貸款利率
5 月 7 日，央行發布《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自 2025 年 5 月 8 日起，下調個人住房公積金貸款利率 0.25 個百分點，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為 2.1% 和 2.6%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于 2.525% 和 3.075%。
公告發布后，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西寧、湘潭等多地公積金管理中心響應迅速，宣布自 5 月 8 日起調整個人住房公積金貸款利率，5 月 8 日起發放的個人住房公積金貸款將執行降低后的新利率，而 5 月 8 日前已發放的個人住房公積金貸款，按照借款合同約定自 2026 年 1 月 1 日起執行新利率。
值得一提的是，個別城市對于存量的公積金貸款利率調整稍快。
根據《深圳市住房公積金貸款管理規定》第二十三條規定，公積金貸款發放后，遇國家公積金貸款利率調整的，公積金中心應當按季度對貸款利率進行調整。因此，在 5 月 8 日之前深圳市已經發放的個人住房公積金貸款，將自 2025 年 7 月 1 日起開始執行調整后的利率。
此次公積金貸款利率調整，將有效減輕購房者月供壓力。以公積金貸款額度 100 萬元、貸款 30 年、等額本息還款方式的首套房貸款為例，此次下調后，購房者每月月供減少約 133 元，累計 30 年月供減少約 4.76 萬元。
" 個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點，預計每年將節省居民公積金貸款利息支出超過 200 億元，有利于支持居民家庭的剛性住房需求，有助于房地產市場止跌企穩。"5 月 7 日，央行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發布會上表示。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，調降公積金貸款利率，既是順應市場利率變化，及時推動降低居民公積金貸款成本的表現，也有助于提升公積金貸款對居民的新引力，支持居民根據自身需要擴大住房消費。
不過，也有購房者 " 沒趕上趟 "。
有河南的購房者在某社交平臺上分享稱，" 昨天剛拿到房產證，今天就看到公積金利率下調 0.25% 的消息。" 其 3 月底完成簽約，4 月份公積金放款，如果明年 1 月 1 日開始執行新的利率，這期間利息會多出幾百元。
商貸利率下調幅度有望超過 LPR 降幅
除了個人住房公積金貸款，當前，購房者更關注的是存量商貸利率何時調降、降幅多大。
目前我國絕大部分房貸利率均為浮動利率，即 "LPR+ 加點 "。2024 年 5 月 17 日，央行、國家金融監管總局聯合發布多條重磅地產政策：下調住房公積金貸款利率 0.25 個百分點，取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，全國層面的首套房貸最低首付比例從 20% 降至 15%，二套房貸最低首付比例從 30% 降至 25%。
政策發布后，全國各大城市新發放的房貸利率下降顯著，但同時，新老購房者貸款利差也進一步拉大。對此，2024 年 10 月，央行宣布統一對存量房貸利率實施批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。目前，大部分購房者的房貸利率已調整為 LPR-30BP，即 3.3%。
來自江西的趙女士向時代周報記者表示，其在 2021 年買了自己的第一套房子，貸款總額 52 萬元，期限 20 年，" 當時簽的是浮動利率，經過這幾年的調整，貸款利率從一開始的 5.8% 降到現在的 3.3%，月供金額已經從 3700 多元降到現在的 3010 多元。"
此外，央行還發布了關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。根據相關規定，自 2024 年 11 月 1 日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）。
今年 5 月 7 日，央行宣布下調政策利率 0.1 個百分點，即公開市場 7 天期逆回購操作利率從目前的 1.5% 調降至 1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約 0.1 個百分點。這也意味著，商業性個人住房貸款利率即將迎來一波調整。
周毅欽向時代周報記者表示，央行此次政策利率下調后，預測將會牽引五年期 LPR 下行。具體調整待本月 LPR 公布后，預計五年期 LPR 可能同步下調 0.1%。對于房貸客戶來說，如果存量房貸采用浮動利率機制，其實際生效時間取決于貸款合同的重新定價周期。公積金利率調整往往領先商貸利率變化，后續商貸利率進一步下行，保持兩者合理價差，目的是促進房地產市場止跌企穩。
" 上個月剛剛辦理了商業性個人住房貸款，利率是 3.15%，如果這個月 LPR 降了，就準備把房貸重定價周期調到 3 個月，問題不大。" 來自廣東深圳的徐先生告訴時代周報記者。
當前，商業性個人住房貸款利率和個人住房公積金貸款利率均處于歷史低位，且兩者利差進一步擴大。
據央行披露的數據，2025 年 3 月，個人住房新發放貸款（本外幣）加權平均利率約為 3.11%，比上年同期低約 60 個基點，處于近年來最低水平。
此次公積金貸款利率調降后，意味著 5 年以上首套個人住房公積金貸款利率與商貸利率之間利差擴大為 50 個基點。
東吳證券研報認為，公積金貸款利率對于商業貸款利率具備一定的錨定作用，過往公積金貸款與商業貸款利率差持續收窄，導致商業貸款利率下調空間受限，因此此次公積金貸款利率的下調對于解決行業核心堵點具有重要意義。
東方金誠首席宏觀分析師王青向時代周報記者表示，在降低個人住房公積金貸款利率 0.25 個百分點帶動下，商業性個人住房貸款利率預計會迎來更大幅度下調。
"2025 年一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為 3.11%，預計此次公積金貸款利率調整有望帶動商業貸款利率隨之下調，且商貸利率的下調幅度有望超過此次 LPR 的下調幅度。" 上述東吳證券研報認為。
國盛證券研報也分析稱，2025 年在利率中樞下移趨勢中，住房按揭利率也將跟隨下行，將會有更多城市新發利率進入 "2" 字頭，一方面將減輕購房者信貸負擔，另一方面少部分城市貸款成本或將逐步靠攏住房租金回報率，對樓市的穩定產生一定積極效果。
值得注意的是，貸款利率調降，銀行的存款利率是否將同步調整，也備受市場關注。
貸款利率的下行預計將使商業銀行凈息差繼續承壓。根據國家金融監管總局披露，2024 年第四季度，商業銀行凈息差為 1.52%，環比下降 0.01 個百分點。
去年 10 月，一年期 LPR、五年期 LPR 均下調 25BP，此后六大行 3 個月、6 個期、一年期、兩年期、三年期和五年期存款利率均下調 25 個基點，分別為 0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50% 和 1.55%。
