開源證券股份有限公司齊東 , 胡耀文 , 杜致遠(yuǎn)近期對(duì)保利發(fā)展進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《公司信息更新報(bào)告：半年度結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績下滑，銷售拿地保持穩(wěn)健》，給予保利發(fā)展買入評(píng)級(jí)。
保利發(fā)展 ( 600048 )
經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持 " 買入 " 評(píng)級(jí)
保利發(fā)展發(fā)布 2025 年半年度業(yè)績預(yù)告。受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和項(xiàng)目盈利能力下降影響，公司利潤有所下滑，但銷售排名穩(wěn)居首位，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資金成本優(yōu)勢明顯。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì) 2025-2027 年公司歸母凈利潤分別為 56.8、65.6、75.1 億元，EPS 分別為 0.47、0.55、0.63 元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng) PE 估值分別為 17.2、14.9、13.0 倍，我們看好公司低價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)完成后業(yè)績持續(xù)修復(fù)，維持 " 買入 " 評(píng)級(jí)。
結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目規(guī)模下降且盈利能力下降，導(dǎo)致凈利率較低
公司 2025 上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 27.35 億元，同比 -63.15%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤 25.99 億元，同比 -64.05%。公司半年度業(yè)績下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目規(guī)模下降且盈利能力下降。2024 年以來，公司持續(xù)推進(jìn)去庫存，在部分高權(quán)益比項(xiàng)目上進(jìn)行了降價(jià)，這部分項(xiàng)目結(jié)算凈利率較低。
銷售穩(wěn)居第一，銷售均價(jià)同比提升
2025 年 1-6 月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 713.54 萬平方米，同比 -25.23%；簽約金額 1451.71 億元，同比 -16.25%。雖然公司銷售有所下降，但仍然位居行業(yè)第一。公司近年來持續(xù)優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，2024 年新增土儲(chǔ)中一線城市占比 74%，反映到銷售上帶來了銷售單價(jià)的大幅提升。2025 年上半年公司累計(jì)簽約銷售均價(jià) 20345 元 / 平米，同比提升 12.01%。
拿地強(qiáng)度維持在 33% 左右，一線城市拿地占比 47%
2025 年 1-6 月，公司累計(jì)獲取 26 個(gè)項(xiàng)目，新增拿地總占地面積 101.18 萬平米，總建筑面積 294.09 萬平米，同比增長 153.8%；拿地總金額 488.73 億元，同比增長 287.8%。2025 上半年公司拿地強(qiáng)度為 33.67%，好于 2024 年同期 7.27% 水平。從布局城市看，公司 2025 年上半年持續(xù)加大在核心 38 城市的布局，新獲取項(xiàng)目按照城市能級(jí)分，一線、二線、三四線城市拿地占比分別為 47%、48%、5%。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。
最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：
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