本文來源：時代周報 作者：劉婷
深圳再掀土拍 " 大戰 "。
7 月 14 日，深圳前海 T201-0232 宗地拍賣。最終，經過 158 輪的競逐，招商蛇口（001979.SZ）以總價 21.55 億元競得該地塊，加倉前海。該地塊溢價率 86.1%，樓面價約為 8.4 萬元 / 平方米。
該成交樓面價也刷新了深圳涉宅用地成交樓面價紀錄，超越了寶安區尖崗山片區地塊。2015 年 12 月 25 日，寶安區尖崗山片區地塊成交，總價 27.4 億元，樓面價 79907 元 / 平方米
深圳前海 T201-0232 宗地位于前海合作區桂灣片區，地塊土地面積 8287.15 平方米，容積率 3.09，建筑面積 25600 平方米，起價 11.58 億元，樓面起價 45234 元 / 平方米。
時代周報記者獲悉，此次共有 12 家房企競拍，分別為金茂、中建壹品、華發、天健 + 深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤、保利置業。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者分析稱，桂灣片區位于前海自貿區、深港合作區，區位規劃優勢、產業優勢突出。目前，該區域已四年無宅地供應，當前僅前海時代尊府在售，新房稀缺、區域成熟，安全邊際高。
李宇嘉認為，該地塊體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向的拿地取向，即快速開發和銷售、快速回款，快速落地業績，盡量減少市場波動對業績的影響。另外，地塊采用 " 交地即交證 " 模式，要求 1 年內開工、4 年內竣工，出讓綜合條件對開發商也更加友好。
淘房前線創始人謝林鋒在接受時代周報記者采訪時表示，當前桂灣板塊作為前海三個板塊中最為優越的區域，已經基本完成了開發成熟，成為了區域內的核心地段。桂灣板塊的商業配套日益完善，其中包括前海卓悅 INTOWN 和華潤萬象前海等大型商業項目，進一步提升了區域的價值。
同時，謝林鋒也提到，該地區的住宅用地資源相對稀缺，而此次土拍地塊為純住宅用地，使得該區域的住宅項目具有較強的市場吸引力。未來無論哪家開發商參與開發，都能確保銷售順利。因此，桂灣板塊自然成為了多個開發商重點關注的對象。
在新房市場，桂灣片區自帶 " 日光 " 光環。
2021 年 1 月 26 日，前海天健悅桂府線上開盤。開盤約 3 小時，427 套住宅全部售罄，2023 年底，深鐵前海時代尊府入市。該項目的套均總價在 2000 萬元級別，上市后僅 6 小時便全部售罄，累計成交金額達到 57.38 億元。今年 4 月底，南山前海時代尊府推出的 76 套房源，在 143 批客戶中成功去化約 90%，所在區域的價值再度受到市場的認可。
而在二手房市場，桂灣片區更是豪宅匯集。
時代周報記者查閱，該地塊周邊有天健悅灣府和天健悅桂府等二手樓盤，均為豪宅盤。其中，天健悅灣府均價約為 119967 元 / 平米，天健悅桂府均價約為 114523 元 / 平米。
開發商競爭激烈背后，也凸顯了深圳土地供應的緊缺。今年上半年深圳土地市場成交宗數較去年明顯減少，宅地供應為 5 年來次新低。
根據深圳中原研究中心監測，2025 年上半年土地市場的成交面積較去年同期減少 40.9%，但成交金額逆勢增加 11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相較于去年，今年深圳上半年成交土地 15 宗，與去年同期相比減少 8 宗。
在土地供應減少與新房去化加快等多重因素疊加下，深圳新房市場庫存周期明顯縮短。
據深圳中原研究中心統計，2025 年上半年，新房住宅供應套數 13877 套，同比下滑 28.6%，環比下滑 32.9%；新房住宅供應面積 139.8 萬平，同比下滑 29.1%，環比下滑 37.4%，新房供應量處于近五年低位。
截至 6 月底，深圳新房住宅存量為 266.8 萬平方米，根據過去一年平均成交量計算去化時間約為 7.63 個月，兩者較去年同期出現較大幅度的下滑，處于近四年來低位。
