最近，物業行業有兩件事值得關注。
第一個，5 月 6 日晚，碧桂園服務（06098.HK）公告，與大股東楊惠妍控制的公司訂立借款合同，向后者借出 10 億元循環借款，用于保交樓。
這筆借款以楊惠妍持有的碧桂園服務 16.26% 股份為抵押，年利率 5%，將來要么大股東直接償付，要么從碧桂園服務的分紅里面扣。
以碧桂園目前的資金狀況來看，大概率要慢慢從分紅里面扣。
去年碧桂園服務的凈利潤約為 18.7 億元，分紅派息約 9.9 億元。如果以分紅的錢來還款，按照大股東楊氏家族 16.26% 股份等比例計算，還清借款需要 7 年。
第二個，近日中指院公布了 2025 年 4 月物業服務企業新增合約面積，TOP50 企業合計新增 5225 萬平方米。
2024 年同期，這一數據為 9013 萬平方米；2023 年同期數據為 8683 萬平方米；2022 年同期數據為 9161 萬平方米。
從 2022 年到 2024 年底，新增合約面積排名 TOP50 的物業公司年增量從 23.92 億平方米，下降到了 11.5 億平方米，降幅 52%。
2022 年，新增合約面積過億平方米的物企有 7 家，去年一家都沒有。行業規模眼看也要增長見頂了。
現在已經有頭部物業準備拓展低價老舊小區的物業市場，但這一塊是個難啃的骨頭，不僅利潤低，而且很多小區背后都有復雜的利益糾葛，各種利益小團體、合謀、不透明爛賬，不是物業公司增長的優質燃料。
開發公司暴雷之后，關聯物業公司賣得賣，輸血的輸血，但物業公司這點錢，救急不救命。
現在，物業公司自身面臨增長難題，首要目標變成了保自己，所以，這兩年有幾家上市物企拼命跟集團開發業務撇清關系，表明自己的獨立性。
要死你自己死，拒絕一起死。
01
物業公司這點體量，在 2021 年之前，開發公司是看不上的。
之前，房企們雖然也搞多元化，講 " 第二增長點 " 的故事，但更多是說給資本市場聽的。
據說，某曾經進入第一梯隊的房企開集團會的時候，各大區、各業務線輪番匯報，物業業務往往被安排到最后，輪到他們講的時候，老板就出門轉場去了酒局。
2021 年上半年，上市物企的平均盈利只有 2.8 億元，利潤額最高的也不過 10 億元左右。
物業公司這點利潤，在千億地產企業集團總部眼中根本不算什么。房價一輪飛漲，開發一個大盤的盈利就能超過整個物業公司一年的利潤。
那時候，開發企業拼命向物業公司輸血，去做高增長，做高估值。
2021 年內，知名的收并購案例就有：碧桂園服務先后收購藍光嘉寶、彩生活鄰里樂、富力物業，萬物云收購陽光智博、伯恩物業，華潤萬象生活收購禹佳生活和中南服務，旭輝永升服務收購美凱龍物業。
碧桂園服務一家 3 起并購，耗費約 187 億元，帶來了約 2.8 億平方米的管理面積增量，幫助碧桂園在當家沖上上市至今的最高市值和 84.11 港元 / 股的最高股價。
流動的資本是股市中最熱的血，何況物業公司還天生有個金主爸爸，又給錢，有給地盤（大股東新交付小區）。
據中指研究院數據，到了 2021 年年中，港股物業板塊平均市盈率達到 34 倍，個別企業的市盈率甚至超過 100 倍。市盈率甚至要超過很多互聯網企業，走出了獨立行情。
之后的故事進入另一個走向，恒大等開發企業從關聯物業公司抽血，開發企業拉著物業業務一起跳海的擔心，引發了第一輪殺估值。
當開發企業沒有能力再通過資金、收并購、直接給項目 " 補貼 " 物業公司，后者的管理面積增速出現快速下滑。
以碧桂園服務為例，其 2021 年 -2024 年期間全年新增合約面積分別為：4.3 億平方米、2.4 億平方米、1.2 億平方米、0.6 億平方米。（中指院數據）
增速極速下滑、增值服務帶來增長的邏輯被質疑，導致了上市物業公司的第二輪殺估值。
根據國泰海通證券 2025 年 4 月 16 日發布的研究報告，其重點跟蹤的 22 家上市物業企業 2025 年的 PE 均值為 8.93 倍。
已經只有 4 年前的約 1/4。
02
近日，招商局積余產業運營服務股份有限公司副總經理趙肖發表了一篇文章，其中指出：過去的資本玩法（如追求規模、報表數據）與未來物業行業真正需要的 " 價值驅動 " 存在脫節。
趙總說，資本的涌入曾推動行業快速擴張，通過高利潤率、漂亮財報吸引關注，形成 " 風口效應 "。但資本加持也帶來兩大直接問題：一是競爭白熱化，高利潤吸引更多參與者，市場內卷加??；二是帶來了一定的信任危機，物業企業一邊依賴資本做大報表，一邊聲稱 " 虧損 " 試圖提價，面臨業主對成本透明度的質疑（如上市物業企業利潤高，單項目卻喊虧，那么虧在哪？如何說服業主同意提價？）。
物業公司過去的高增長、高利潤是建立在開發企業直接將大量新交付房屋交給關聯物業公司的前提下，市場開拓成本較低，增長可預期，且新交付房屋有較低的管理維護成本。
隨著房屋的持續老化和地產母公司的支持力度持續減弱，物業企業的生存環境發生了翻天覆地的變化。
物業公司需要新的故事線，也需要重新給市場、給自己信心。
有企業選擇了科技敘事，如萬物云。
有企業選擇了降本增效，如保利物業。
政府類、大型企業、共建的物業也成為重點爭搶對象。
物業企業從之前的極速狂飆，轉向了 " 回歸經營本質，淡化規模 "。
但同時，物業公司還面臨著巨大的保盤壓力。
在小紅書上，一位網友說，他們小區正計劃換掉現在合作的萬科物業，業委會想要更低的價格、更好的服務。
不管這是業主民意的代表，還是業委會的利益體現，在 " 物業費降價 " 的輿論熱點下，各地業主 " 換物業 " 的呼聲空前高漲，已經成為一個值得重視的現象。
物業公司面臨的業績壓力加劇，和業主之間的關系博弈，企業前期的過度服務和后期的利潤提升訴求矛盾，對關聯開發企業的善后工作強度及負面影響，一大堆矛盾已有爆發跡象。
光環褪去，顯露出這個生態脆弱的一面，物業公司面前已經是一個開始搖晃的天平。
